Продаж нежитлових приміщень в новобудовах.
Комерційна нерухомість

В життєвому циклі будь-якого бізнесу, що розвивається, рано чи пізно настає період, пов'язаний з придбанням комерційної нерухомості, будь то офіс, чи торгове приміщення. Необхідність розширення, переїзд в зв'язку зі змінами кон'юнктури ринку - всі ці ситуації ставлять перед підприємцем безліч питань. Орендувати або купити приміщення? На що звернути увагу при виборі? З якими «підводними каменями» можна зіткнутися?

Перше питання, з яким слід визначитися при виборі комерційної нерухомості - чи цікавить вас оренда, або ж купівля нежитлового приміщення. Кожен з цих варіантів має певні переваги і недоліки. Так, оренда дозволяє підприємцю бути більш мобільним: компанія може собі дозволити міняти площу і розташування офісу, не ініціюючи процес продажу попереднього приміщення. Так само оренда дозволяє не виводити з оборотних коштів суму вартості об'єкта, що, з огляду на ціни на комерційну нерухомість, може виявитися важливим фактором для бізнесу, який, наприклад, перебуває на стадії становлення. З іншого боку, орендар залежить від поведінки орендодавця, який не завжди може запропонувати підходящі умови. Купівля ж комерційної нерухомості, незважаючи на необхідність великих фінансових вливань на першому етапі, захищає вас від можливих змін в бізнес-стратегії орендодавця, і забезпечує більшу стабільність. Крім того, офіс або торгове приміщення, що знаходиться у вашій власності, може використовуватися і для здачі в оренду.

Статистичні дані стверджують, що, в залежності від сфери діяльності, від чверті до половини бізнес-проектів закриваються внаслідок недостатньо ретельного підбору приміщення. Щоб уникнути подібної ситуації, необхідно заздалегідь скласти чіткий список вимог до приміщення, в якому слід максимально врахувати специфіку саме вашого бізнесу. Специфіка ця може сильно відрізнятися в кожному конкретному випадку, оскільки до представницького офісу в центрі міста слід пред'являти абсолютно інші вимоги, ніж, наприклад, до торгівельного приміщення, розташованого в торгівельному або ж торгівельно-розважальному центрі, або до вбудованого нежитлового приміщення на першому поверсі житлового будинку. Можна виділити деякі загальні моменти, на які варто звертати увагу у будь-якому випадку.

Насамперед, необхідно оглянути саме приміщення, і визначитися, чи підходять вам його розміри і планування, і чи зможете ви комфортно розмістити співробітників і клієнтів. Також необхідно ретельно вивчити інженерні комунікації на предмет відповідності вимогам вашого підприємства. Особливо це важливо, якщо специфіка вашої діяльності передбачає, наприклад, підключення енерговитратного обладнання, такого як холодильні шафи. Важливим також буде звернути увагу на зовнішній вигляд будівлі, в якому ви плануєте купувати нерухомість, уточнити можливість розміщення на фасаді зовнішньої реклами. У випадку з торгівельним або бізнес-центром слід заздалегідь узгодити графік роботи вашого офісу чи магазину з графіком роботи всієї будівлі.

Обов'язково варто звернути увагу на розташування комерційної нерухомості, що вас зацікавила. Якщо сфера вашої діяльності передбачає постійну пряму взаємодію з клієнтами, то слід звернути увагу на приміщення в центрі міста, де присутня розвинена транспортна мережа, що дозволяє добиратися до вашого офісу з максимальним комфортом. Так само слід звертати увагу на рівень розвитку інфраструктури навколо місця можливої покупки, наявність місць для паркування, кафе. У деяких випадках доречно буде вивчити пішохідний і автомобільний трафік, що проходить в безпосередній близькості від того місця, де ви плануєте придбати нежитлове приміщення, і доступність вашого потенційного офісу та магазину для цільової аудиторії.

Ще один важливий момент, на який варто звернути увагу - це наявність поблизу конкурентів. Якщо вам стане відомо, що сусідній офіс в бізнес-центрі, що вас зацікавив, займає організація, яка працює в тій же ніші що і ви, варто відмовитися від покупки і підбирати інший варіант. Тим самим ви уникнете спроб переманювання клієнтів і співробітників. Навпаки, якщо поблизу знаходиться організація, зайнята в суміжному сегменті, послуги яких можуть ефективно доповнювати ваші - це може виявитися додатковим мотиватором на користь вибору саме цього приміщення.

Купівля офісу або нежитлового приміщення в новобудові має ряд переваг. В першу чергу, це використання забудовником сучасних технологій і матеріалів, що дозволяє отримати на виході будівлю, що ефективно зберігає тепло, оснащену сучасною системою пожежогасіння та відеоспостереження, і таку, що відповідає сучасним стандартам комфорту і безпеки. Так само, купівля комерційної нерухомості безпосередньо у забудовника дозволяє забезпечити юридичну «чистоту» угоди. На жаль, в умовах сучасного українського ринку не можна виключати можливість того, що забудовник виявиться недобросовісним. Для того, щоб уникнути подібних проблем, необхідно обов'язково перевірити наявність у забудовника необхідних дозвільних документів. Так, будівельна компанія, що працює в Києві повинна мати рішення Київради про виділення землі під забудову. У цьому документі повинні бути вказані адреса, площа виділеної ділянки, призначення будівництва, кількість поверхів, і додаткові характеристики. Крім того, забудовник повинен мати або Державний Акт про право власності на землю, або договір оренди з терміном, достатнім для проведення будівництва. Вкрай бажано, при плануванні операції з купівлі комерційної нерухомості у забудовника, залучити досвідченого незалежного юриста, який може уважно вивчити всі дозвільні документи, перевірити їх актуальність, проаналізувати наданий забудовником договір купівлі-продажу, і при необхідності - внести корективи. Так само варто звернути увагу на те, як довго забудовник працює на ринку, які проекти він виконував, і чи не було у нього в минулому будь-яких скандалів або проблем з законом. Купівля об'єктів нежитлового фонду у перевірених компаній з хорошою репутацією - запорука того, що угода пройде вдало.