Продажа нежилых помещений в новостройках.
Коммерческая недвижимость

В жизненном цикле любого развивающегося бизнеса рано или поздно настает период, связанный с приобретением коммерческой недвижимости, будь то офис, или торговое помещение. Необходимость расширения, переезд в связи с изменениями конъюнктуры рынка – все эти ситуации ставят перед предпринимателем множество вопросов. Арендовать или купить помещение? На что обратить внимание при выборе? С какими «подводными камнями» можно столкнуться?

Первый вопрос, с которым следует определиться при выборе коммерческой недвижимости – интересует ли вас аренда, либо же покупка нежилого помещения? Каждый из этих вариантов имеет определенные преимущества и недостатки. Так, аренда позволяет предпринимателю быть более мобильным: компания может себе позволить менять площадь и местоположение офиса, не инициируя процесс продажи предыдущего помещения. Так же аренда позволяет не выводить из оборотных средств сумму стоимости объекта, что, учитывая цены на коммерческую недвижимость, может оказаться важным фактором для бизнеса, находящегося, например, на стадии становления. С другой стороны, арендатор находится в зависимости от поведения арендодателя, который не всегда может предложить подходящие условия.  Покупка же коммерческой недвижимости, несмотря на необходимость больших финансовых вливаний на первом этапе, защищает вас от возможных изменений в бизнес-стратегии арендодателя, и обеспечивает большую стабильность. Кроме того, офис или торговое помещение, находящееся в вашей собственности, может использоваться и для сдачи в аренду.

Статистические данные утверждают, что, в зависимости от сферы деятельности, от четверти до половины бизнес-проектов закрываются по причине недостаточно тщательного подбора помещения.  Во избежание подобной ситуации необходимо заранее составить четкий список требований к помещению, в котором следует максимально учесть специфику именно вашего бизнеса. Специфика эта может сильно отличаться в каждом конкретном случае, поскольку к представительскому офису в центре города следует предъявлять абсолютно другие требования, чем, например, к торговому помещению, расположенному в торговом либо же торгово-развлекательном центре, либо к встроенному нежилому помещению на первом этаже жилого дома. Можно выделить некоторые общие моменты, на которые стоит обращать внимание.

Первым делом необходимо тщательно изучить само помещение, и определиться, подходят ли вам его размеры и планировка, и сможете ли вы комфортно разместить сотрудников и клиентов. Также необходимо тщательно изучить инженерные коммуникации на предмет соответствия требованиям вашего предприятия. В особенности это важно, если специфика вашей деятельности предполагает, к примеру, подключение энергозатратного оборудования, такого как холодильные шкафы. Немаловажным так же будет обратить внимание на внешний вид здания, в котором вы планируете приобретать недвижимость, уточнить возможность размещения на фасаде наружной рекламы. В случае с торговым или бизнес-центром немаловажным будет заранее согласовать график работы вашего офиса или магазина с графиком работы всего здания.

Обязательно стоит обратить внимание на расположение заинтересовавшей вас коммерческой недвижимости. Если сфера вашей деятельности предполагает постоянное прямое взаимодействие с клиентами, то следует обратить внимание на помещения в центре города, где присутствует развитая транспортная сеть, позволяющая добираться до вашего офиса с максимальным комфортом. Так же следует обращать внимание на уровень развития инфраструктуры вокруг места предполагаемой покупки, наличие парковок, кафе. В некоторых случаях уместно будет изучить пешеходный и автомобильный трафик, проходящий в непосредственной близости от того места, где вы планируете приобрести нежилое помещение, и досягаемость вашего предполагаемого офиса и магазина для целевой аудитории.

Еще один важный момент, на который стоит обратить внимание – это наличие поблизости конкурентов. В случае, если вам станет известно, что соседний офис в заинтересовавшем вас бизнес-центре занимает организация, работающая в той же нише, что и вы, стоит отказаться от покупки, и подбирать другой вариант. Тем самым вы избежите попыток переманивания клиентов и сотрудников. Напротив, если поблизости находится организация, занятая в смежном сегменте, услуги которых могут эффективно дополнять ваши – это может оказаться дополнительным мотиватором в пользу выбора именно этого помещения.

Покупка офиса или нежилого помещения в новостройке имеет ряд преимуществ. В первую очередь, это использование застройщиком современных технологий и материалов, что позволяет получить на выходе здание, эффективно сохраняющее тепло, оснащенное современной системой пожаротушения и видеонаблюдения, и соответствующее современным стандартам комфорта и безопасности. Так же, покупка коммерческой недвижимости непосредственно у застройщика позволяет обеспечить юридическую «чистоту» сделки. К сожалению, в условиях современного Украинского рынка нельзя исключать возможность того, что застройщик окажется недобросовестным. Для того, чтобы избежать подобных проблем, необходимо обязательно проверить наличие у застройщика необходимых разрешительных документов. Так, строительная компания, работающая в Киеве должна иметь решение Киевсовета о выделении земли под застройку. В этом документе должны быть указаны адрес, площадь выделенного участка, назначение строительства, этажность, и дополнительные характеристики. Кроме того, застройщик должен иметь либо Государственный Акт о праве собственности на землю, либо договор аренды со сроком, достаточным для проведения строительства. Крайне желательно, при планировании сделки по покупке коммерческой недвижимости у застройщика, привлечь опытного независимого юриста, который может пристально изучить все разрешительные документы, проверить их актуальность, а так же – проанализировать предоставляемый застройщиком договор купли-продажи, и при необходимости – внести коррективы. Так же стоит обратить внимание на то, как долго застройщик работает на рынке, какие проекты он выполнял, и не было ли у него в прошлом каких-либо скандалов или проблем с законом. Покупка объектов нежилого фонда у проверенных компаний с хорошей репутацией – залог того, что сделка пройдет удачно.